本周二，也就是2024年8月27，澳洲同时有两条breaking news。
首先是全澳各州“烽火四起”的建筑工会罢工及游行。举国2500万人口，其中墨尔本有60,000建筑工人，走上街头示威游行，抗议政府接管工会的管理权。
这让我第一次对墨尔本的建筑行业规模，有了如此清晰的数字化理解。
回到正题
接下来要说的另外一件发生在8月27的，是备受华人投资者关注的维州短租税新政。按照新政，从2025年1月1日起，维州政府将对来自Airbnb、Stayz等平台的短租订单，收取额外的7.5%税费。新税种预计将为政府每年带来6000万收入，并会全部投入到维州住房部门（Homes Victoria)建设可负担性的保障性住房，且其中25%用于维州的乡村地区的建设。
这项法规的内容更改令人意外。
8月27号当天，我们收到ASTRA主席（澳洲新西兰短租协会）Yoav Tourel的会员通知信，他在信中表达了对维州政府行政立法前后不一致（“backflip”）的谴责。尽管协会及各大预定平台，之前与政府及利益相关者讨论过以7.5%的税收代替每年租赁天数限制的方案，但新政中增加的公寓物业的权利，以及地方议会可能增加的额外监管和收费，之前并未提上议程。
新政的执行，面临包括合规性，以及执行时间和框架等在内的诸多问题，这些很难在2025年1月1日新政实施之前解决。目前ASTRA紧密联络包括OTA（Airbnb、Expedia-旗下有VRBO/Stayz、Booking）和维州旅游业委员会，以确保形成统一战线来应对这些严厉的新措施。
我阅读了大量的新闻、邮件和资料，为大家整理出这篇文稿，希望对大家理解这个税收的意义和影响，以及接下来可以如何采取行动，会有所帮助。
文章比较长，建议收藏阅读。也欢迎交流指正。
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目录
PART.01 新政背景
PART.02 新政细则
PART.03 维州各界反应
PART.04 维州短租体量概览
PART.05 新政会带来哪些变化？
PART.06 该如何应对新政？
新政背景
01
早在2023年9月，维州政府就将7.5%的短租税，作为2023年9月维多利亚州住房声明的核心提案之一，这也是全澳首创的税收。当时政府并未将该提案引入议会立法，因为政策细节尚未确定。
当时提案的主要内容为：
1. 将短租税收入中的25%用于投资偏远地区。
2. 各地市政府原有的短租收费将会被废除。
时任州长Daniel Andrews曾表示，“无论是Stayz还是Airbnb，这些平台都应遵守一个统一的税收框架，而不是每个地方政府各自制定收费框架。”
然而，
在本周二财长Tim Pallas的声明中，政府将赋予地方市政厅以及物业管理公司额外的权利，与之前安德鲁政府的声明有重大的不同。
政府也明确表示，由于数据有限，他们并没有量化的短租数据，以证明短租对出租市场的实际影响。
新政细则
02
税收范围
从2025年1月起，所有短租平台上的预订将被征收7.5%的税。包括所有低于28天的住宿预订。值得注意的是，新政不适应于商业住宿（如酒店、汽车旅馆、房车公园等）。
自住房出租或者自住房的部分房间出租，同样不在征税范围内。
政策执行
从2025年初开始，地方政府将开始单独监管短租住宿，可能设置许可证要求，或对租赁天数-cap进行限制。
新政的执行会有一个过渡安排期，并且所有在2025年1月1号前确认的订单，不会被征收新税！（可以细品）
地方政府权限
除了州级的税收，地方政府可以根据当地规划需求，自行规定短租政策，以及设置额外的收费项目。
预期税收
预计该税收每年可筹集7500万澳元，其中25%的资金将用于维州的区域项目，以支持社会保障和可负担住房的建设和维护。
业主委员会-物业（Owners’ Corporation）
如果有超过75%的业主投票同意，物业将可以禁止短租。
维州各界反应
03
新政一公布，就引发了旅游业和整个澳洲短租行业的激烈反应。大家一致担心，短租税会使维州的民宿价格更加昂贵，进而削弱维州作为热门旅游目的地的吸引力。新政缺乏公平、统一的管理流程，将会带来繁杂的行政成本和滋生官僚主义，也严重缺乏数据支撑。
住房行业协会首席经济学家
Tim Reardon表示，新引入的立法无法改善住房供应，也不会减轻公共住房的压力。Reardon指出，征税短租房产并不会增加住房供应，反而会进一步减少可供出租的房屋数量，并推高租金。他警告，这将成为另一个对住房的税收负担，加剧现有问题。他还提到，最近几年维州出台了一系列新的税收和法规，使得住房成本大幅上升，而这些才是导致住房短缺的根本原因。Reardon强调，维州需要更多公共住房，但公共住房的费用应该由所有维州人共同承担，而不是通过对特定群体征税来解决。
Airbnb
亚太地区公共政策总监Michael Crosby认为维州政府言而无信，一意孤行引入了过高的税率，这将严重打击旅游业。尽管Airbnb愿意为住房可负担性提供支持并筹集资金，但7.5%的税率过高，与类似市场的国际标准不符。
维州旅游业委员会
的首席执行官Felicia Mariani就一针见血地提出：“这并不是征收房东的钱，而是要消费者买单。” 她担心维州可能会因更加昂贵的住宿费，失去全国甚至全球的旅游竞争力，因为其他州目前并没有类似税收。
图：在这些知名的旅游地区，有大量的游客住宿需求，都是由短租房解决的。
Stayz的政府与企业事务高级总监Eacham Curry则表示，这些新的规定“弱化了税收的初衷”，还可能导致官僚化的繁冗程序，影响旅游业的营收。
ASTRA-澳新短租协会
短租行业紧急呼吁维多利亚州对短租房屋监管采取更加平衡且有依据的方法。拟议中的《短租税法案2024》旨在对短租房屋征收7.5%的税率，这是澳大利亚目前最高的此类税率。
ASTRA认为此法案是一个风险极大的、未经验证的举措，可能无法解决住房负担能力问题，反而会导致大规模失业和企业倒闭，尤其是在当下人们面临的生活成本危机。该法案可能使一些小众区域变成“鬼城”，并忽视了短租行业本身所包含的多样性。ASTRA敦促政府与该行业进行进一步磋商，以避免影响依赖短租收入的家庭和其他维多利亚人。
另外，让地方议会自行制定法规和设立限制，不仅会削弱该税收为重要社会住房项目筹集资金的能力（自相矛盾），还可能导致官僚主义困境，因为维州的79个地方议会可能会施加79种不同的法规。
40%的短租预订并非度假性质的住宿，因此不应受到负面影响。短租为包括基层工作者、医疗专家、体育团队、商业承包商和危机中的家庭等群体提供了必需的、高性价比的住宿选择。这在住宿选择有限的区域尤其重要。
协会的主要反对意见包括以下几点：
• 地方政府监管：将决策交由执政体系各异的的地方议会，可能导致附加费用、随意决定和行政不一致的乱象。ASTRA呼吁建立统一的州级监管流程，以确保公平和一致。
• 政府所强调的这是为了更多房源“转为永久性租户”的说法并不准确：许多物业就算不短租，也主要会转为私人用途，原本在支持本地就业的访客支出也会消失。许多乡村度假地区缺乏基本的服务，也并不适合长期租赁。这些度假屋有很多都是高端住宅，并不在广义的住房租赁市场概念。举例，尽管面临严格管制，过去的调研显示，96.4%的Byron Bay业主对长租不感兴趣。
• 物业不应有过多权力：ASTRA坚决反对授予任何机构（包括业主委员会）对如何使用业主财产的过多权力。在公寓楼运营的短租经营比较完善，很少会影响他人，但能给业主提供灵活的生活住宿安排，以及潜在的收入保证。ASTRA提倡使用现代科技来监控噪音等问题，并为短租管理人员制定行为准则。
• 不合理的时间规划和物业识别手段：为了应对2025年1月1日的要求，在线预订平台如Airbnb等将面临重大的系统更新挑战，因为只有3个多月的时间。此外，目前尚无明确的行政机制来界定主要居所/自住房的区分方法。
维州短租体量概览
04
在澳洲，传统的房屋以长租的形式出租。这种租赁一般签约12个月，且基本上不带家具。这种出租形式具有更高的确定性和更少的运营成本，而业主选择短租房的2个主要原因通常为：
更高的出租收益，当然也要视物业的具体地段及当地需求情况。
更加灵活的物业利用方式，也就是通常所说的度假屋。
有些度假屋本身是为度假而购买的，不度假的时候做短租。
也有一些业主，需要往返澳洲和其他国家，并不经常自住，也会选择短租。甚至也有人购买专门工作用的住房，不工作的时候则用来短租。
当然，受新政影响较大的个人投资者，则主要是考虑自身的财务原因，比如税收和银行贷款，为了更高的租金收益，而选择投入短租。
据维州政府统计，全州共有36000套短租房，其中29000套为整个房屋出租，年营收规模预估为10亿澳币（咨询机构Urbis在今年2月的数据披露中，说Airbnb显示维州共有50000套短租房）。
客观来说，短租为那些需要短期住宿的人群（如商业旅行者、留学生、搬迁期间的过渡住户）提供了灵活的住房解决方案，填补了酒店和长期租市场之间的空缺。
在许多墨尔本的郊区，比如近处的Caulfield, Brighton, 或者稍远的Clyde，Yarra Valley等，往往会有一些当地居民的亲戚朋友需要团体住宿选择短租。在我们将近20,000个的团体订单中，时常有跨州以及跨国参加高尔夫比赛、篮球友谊赛、帆船训练等的订房需求。
在旅游旺季或大型活动期间（例如F1，澳网），短租能够迅速增加住房供应，缓解传统住宿无法供应短期住宿需求的压力。在过去的几年，我们每年也会接待澳网选手预定St Kilda、Port Melbourne一带的短租房。根据Airbnb的数据统计，约有20%的澳网选手，每年会使用平台预定住宿。
图：2024年公司接待的一位澳网选手的预定信息-私教和友情团队集体入住
在明星演唱会期间，也会有大量本地/外国观众涌入各个平台预定短租房，最典型的就是在今年2月份的全球巨星霉霉演唱会期间，诞生出了所谓的Taylor Swift Phenomenon的经济奇迹。
图：火爆的霉霉演唱会-许多1房售价高达650澳币/晚。
2023年6月，演唱会一宣布定档，粉丝们便纷纷提前超过半年预定住宿。
毫无疑问，短租市场已经成为维州经济和社区不可或缺的一环。也正是因为短租的蓬勃发展以及野蛮生长，需要政府及政策制定者推出更明确的立法和监管机制。
短租对维多利亚州意味着什么？
根据维州政府不完全统计，约5.06亿澳元的短租住宿预订收入来自墨尔本大都会的房产，而约4.94亿澳元的收入来自维多利亚州乡下的房产。短租住宿约占墨尔本大都会租赁市场总量的3%，而在乡下地区则占约14%。
据牛津经济研究院称，Airbnb在截至2023年3月的一年中为维多利亚州经济贡献了37亿澳元，并支持了26,000个工作岗位，新政有可能扰乱这一生态系统，进而威胁到全州的本地企业和生计。
从社区经济贡献角度看，短租或者民宿，将那些可能长期闲置的房产转化为共享资源，不仅提升了房产的利用率，还为房主提供了额外收入。短租客在本地社区通常都有购物、餐饮、娱乐等需求，而且也创造了更多的就业机会，包括物业管理、清洁服务、维护维修、旅游导览等相关工作。为了吸引客人，短租房往往会更加注重物业的维护和升级。许多物业经过改造之后，整体环境质量和舒适度都超过了房主原先保持的物业状态。
此外，作为文化之都，墨尔本的短租房承载了为外地游客提供了深入体验当地文化的机会，客人可以通过与房东和邻里的互动，了解当地的生活方式和文化习俗。
短租住宿的多样性（如特色民宿、历史建筑改造的短租房）能够吸引更多游客，特别是那些寻求独特、个性化体验的旅客，从而增强社区的整体旅游吸引力。如下图：法国奥塞博物馆内的特色Airbnb:
许多人不知道，在提升社区声誉方面，短租也有不小的积极作用。短租房源往往具有丰富的文化特色，这也得益于维州的多元化移民来源。当你打开Airbnb，从豪华公寓到独特的乡村小屋，从森林小屋到海景别墅，短租可以提供独一无二的住宿体验选择。 当一个社区的短租服务质量高、客人体验良好时，这会为社区带来更好的口碑，吸引更多游客和潜在居民，并提高房产的整体价值。
以莫宁顿半岛为例，短租拥有几十年的发展历史，也是澳洲最成熟的短租市场典范之一。许多华人也会将拥有莫宁顿半岛的度假别墅，作为一种身份象征。在维州欠发达的一些乡村地区，有大量未经开发的天然旅游资源，却缺乏外来投资和人流，来促进经济发展。而短租正好提供了一个良性的解决方案。
图：豪华农场住宿：Dalrose 度假村（Dalrose Retreat-Gippsland）
新政对房地产的影响会有哪些呢？
对短租平台和房东：Airbnb等短租平台表示，这项新政不仅增加了房东和租客的负担，还可能导致短租市场萎缩，进而影响旅游业。
早在今年1月，笔者获邀参加Airbnb全澳专业房东峰会时（2024 Airbnb Professional Host Summit），便在现场听取了Mr. Crosby -Airbnb公共政策总监做的政府游说进展报告。在将近10多页的报告中，每一页都透漏出这次的短租税游说工作多么地艰辛和复杂。
Airbnb认为，虽然支持为社会住房筹集资金，但7.5%的税率过高，且仅针对短租行业，这对普通房东和大公司之间形成了不公平的竞争环境。
房地产行业：维州房地产投资专业人士协会（PIPA）认为，新税收有助于将部分房产重新投入长期租赁市场，从而缓解租房压力。然而，他们也担心这一政策可能导致投资者离场，并且给地方政府过多的权力可能带来监管上的混乱 。
新政会带来哪些变化
05
自住房房东
对于那些短租自住房的房东来说，新政策的影响较小，因为自住房出租不在征税范围内。但可能会受到地方规定的影响，需了解当地议会的新要求。如您需要，可以向我们求助，我们可以帮您联络查询。
住宿预定旅客
短租价格的上涨可能会直接影响旅客的选择，尤其是在旅游旺季。如果您是家庭出行，需要厨房和洗衣房等设施，酒店的确不是一个好的选择。建议在2025年1月1日前预定之后的住宿，这样您的费率有可能比之后再预定要低一些。可以预见的是，新政会促使一些短租房业主撤离短租市场，导致供应量的减少和价格的上涨。
投资房房东
由于担心面临更高的运营成本，一些房东将退出短租市场，转向长租市场。然而，长租市场的回报是否能够弥补这一转换，也是个未知数。由于维州对租客的保护较高，选择长租的房东也面临着更多不确定性以及更低的灵活性。继续选择短租的房东，也可以考虑升级维护房屋设施，以在新一轮的竞争中能够脱颖而出，保证收入的稳定。
酒店及旅馆
短租的收缩可能为酒店和旅馆带来更多的市场份额，但整体住宿价格的上涨可能会抑制旅游需求，影响整个行业的收入。澳洲新西兰的酒店和民宿市场，面临着越来越快的融合，许多科技公司和创意概念纷纷面世，可以期待旅客会有更多丰富的住宿体验。
图：Airbnb 2024 release 王牌 -法拉利博物馆民宿
维州旅游业
旅游业整体可能受到负面影响，特别是在区域旅游市场，短租房的减少可能导致住宿供应紧张，价格上升，抑制游客数量。全澳范围各个政府不同程度的regulation也会带来房地产投资回报的新一轮配置风潮。
预定平台(OTA）
OTA平台如Airbnb和Stayz将面临更高的管理和税收负担，这可能促使他们调整服务费率或实施新的费用结构，以应对市场变化。
租赁及物业管理
正如维州租客协会的Farah Farouque所说，Airbnb的确影响了市中心和一些度假地点长租房的供应。新政虽然无法解决持续的租赁危机，但它们代表了系统中某些压力的缓解，也有利于维护一个更加公平的社会环境。
我们也希望此举可以提高短租客们更加注重物业公共区域的行为准则，共同维护一个更加有序和规范的长短租市场。
该如何应对新政
06
任何政策都有两面性，也会有几家欢喜几家愁。面对新政，以下是一些应对建议
提前准备
在这些政策实施之前，房东应开始评估这些变化的潜在影响，并考虑如何在新的环境中继续盈利。例如，可以通过优化定价策略或增加服务内容（如提供超过28天预定的额外优惠，额外服务的额外收益）来减少7.5%税收对盈利的冲击。
与当地政府沟通
了解当地council的计划，如有可能，参与讨论和咨询，确保council理解自己的处境。积极与当地政府沟通，可以帮助短租房东更好地理解和适应即将到来的监管变化。
寻求法律和财务咨询
在应对复杂的法规和税务问题时，专业的法律和财务顾问可以提供宝贵的帮助，确保短租业务符合法律要求，同时尽量减少额外的成本和负担。
创新和合作
考虑与其他短租公司、房东或相关行业合作，共同应对新的挑战，分享资源和信息。创新的业务模式，例如共享管理服务或联合营销，可能有助于在新规下维持竞争力。
短租行业呼吁政府调整方向：
• 合理的税率：维州政府的7.5%税率过高且并不公平，增加了旅游行业的负担。合理的税率应设定在2-5%之间，且不应对短租物业数量进行限制。
• 建立基于州的注册系统：为了确保各地政策一致，应进行更加准确的数据收集，与业界的互动制定统一的短租注册制度。
• 反对租赁夜数限制：ASTRA认为限制租赁夜数会影响短租市场的可持续性，损害当地经济、就业和本地企业。
• 行为准则：引导建立更加强有力的短租行为准则，以规范房东和客人，这将减少纠纷，并为客人和房东提供明确的指导。
• 运营商认证：ASTRA建议建立一个认证系统，确保物业管理者和房东都了解其基本的安全和接待义务。
参考媒体：9news、heraldsun、ABCnews、afr、astra、theage等
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